原告訴稱
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原告張三訴稱：我與S公司于2011年5月2日簽訂了《商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》），我購買了1號房屋，合同簽訂后我交納了全部購房款元。
2014年3月11日S公司在建設委員會完成了竣工驗收備案。根據(jù)《預售合同》約定S公司應于2011年11月28日前向我交付該商品房，逾期交房的按我已付款總額每日萬分之一的比例支付違約金。2014年12月我收到了S公司發(fā)出的《入住催辦函》，12月7日我到達房屋所在地發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的施工現(xiàn)場十分混亂，車輛無法入住。住宅樓前的道路挖了深溝，我無法進入1號房屋，涉案房屋根本不具備交付條件，我沒有收房?！额A售合同》還約定S公司應于2012年12月28日前取得商品房所在樓棟的權屬證明，逾期取得的按我已付款每日萬分之一的比例支付違約金。
故起訴要求：1、請求法院判令S公司賠償我自2011年11月29日至2014年3月10日的逾期交房違約金.8元；2、請求法院判令S公司賠償我自2014年3月11日至2014年10月16日的逾期辦理樓棟權屬證明違約金.9元。
被告辯稱
被告S公司辯稱：我公司不同意向張三支付逾期交房違約金。
本院查明
2010年底，原告張三至S公司開發(fā)建設的北京ONE項目看房，選定1號房屋，并于2010年12月7日支付購房款100萬元。2011年5月2日，原告張三作為買受人與被告S公司作為出賣人簽訂《預售合同》，張三購買1號房屋，合同約定房屋總價款為元。簽訂合同當日，張三支付購房款160.336萬元?！额A售合同》第十二條交付條件約定：S公司應當在2011年11月28日前向張三交付該商品房。
該商品房交付時應當符合3個條件：1、該商品房已經(jīng)取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件。該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。
合同簽訂后，張三于2011年6月3日支付購房款156萬元，于2012年1月14日支付購房款102萬元。2012年1月14日，S公司為張三出具總房款元的發(fā)票。2011年11月28日，S公司并未通知張三收房。2014年3月11日，S公司取得1號房屋所在的4號住宅樓的竣工驗收備案表，2014年10月17日S公司取得107房屋所在的4號住宅樓的樓棟權屬證明。
在本案審理過程中，S公司提供2012年4月20日及2012年4月26日向張三在《預售合同》中約定的地址郵寄《入住通知書》的郵件寄件人存聯(lián)兩份，通知張三于2012年4月28日至2012年5月30日辦理入住手續(xù)，4月20日的郵件被退回，且收件人姓名有誤，4月26日的郵件，S公司未提供簽收情況。張三稱沒有收到兩份郵件，并稱2012年5月時1號房屋并不符合交付條件。2014年11月27日，S公司向張三發(fā)出了《入住催辦函》，通知張三在2014年12月1日辦理入住手續(xù)。張三稱曾于2014年12月7日至1號房屋看房，并提供照片四張，稱房屋周邊還處于施工狀態(tài)。
裁判結果
翻譯公司
一、被告S公司給付原告張三逾期交房違約金人民幣四十二萬六千九百七十九元八角，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；
二、被告S公司給付原告張三遲延辦理樓棟權屬證明違約金人民幣十一萬四千零三十三元九角，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。
律師點評
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人對自己的主張應承擔相應的舉證責任。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
本案中原告張三與被告S公司簽訂的《預售合同》合法有效，雙方當事人均應依約履行各自義務。按照合同第十二條的規(guī)定，S公司應于2011年11月28日前向張三交付1號房屋，按照合同第二十二條之規(guī)定，S公司應在2012年12月28日前辦理完畢樓棟權屬證明。但截止2014年3月11日S公司才辦理完畢1號房屋所在的4號住宅樓的竣工備案驗收手續(xù)，截止2014年10月17日S公司才取得4號住宅樓的樓棟權屬證明，S公司逾期交房及逾期辦理樓棟權屬證明均已構成違約。S公司辦理完畢竣工驗收備案手續(xù)的時間已經(jīng)晚于合同約定的辦理完畢樓棟權屬證明的時間，至此該樓棟的權屬證明已經(jīng)不能按時取得，必然產(chǎn)生逾期取得樓棟權屬證明的違約行為。
現(xiàn)兩種違約行為的重復期間的違約金，張三對2011年11月29日至2014年3月10日期間選擇要求S公司支付逾期交房違約金、對2014年3月11日至2014年10月16日期間選擇要求S公司支付逾期辦理取得樓棟權屬證明的違約金，理由正當，證據(jù)充分，張三主張的違約金的金額計算無誤，法院依法予以支持。
S公司雖于2012年4月向張三郵寄了入住通知，通知張三辦理入住手續(xù)，但當時1號房屋并不符合交付條件。且S公司延期交房一直處于持續(xù)狀態(tài)，故對S公司稱張三主張的2012年12月27日前的逾期交房違約金已經(jīng)超過了訴訟時效的答辯意見，法院依法不予采納。
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