原告訴稱
趙某麗向一審法院起訴請求：1.判決確認(rèn)2010年秦某聰與秦某遠(yuǎn)簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；2.訴訟費(fèi)由秦某遠(yuǎn)承擔(dān)。
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秦某遠(yuǎn)上訴請求：撤銷原判，改判駁回被上訴人的一審訴訟請求；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。
事實(shí)與理由：一、一審法院適用法律錯誤，本案《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同）并非虛假意思表示。1.秦某聰與林某簽訂《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同）是以物抵債的履行。2.為辦理北京市海淀區(qū)一號房屋（以下簡稱涉案房屋）過戶簽訂的涉案合同應(yīng)屬有效。二、一審判決沒有查明案件基本事實(shí)。涉案合同系《抵押合同》的履行行為，一審只有在探明何為秦某聰和林某真實(shí)意思表示的情況下才能正確審理本案，一審法院在沒有查明案件基本事實(shí)的情況下對涉案合同的效力作出判決，應(yīng)予以糾正。
三、根據(jù)法不溯及既往的原則，一審適用民法典錯誤，本案應(yīng)適用當(dāng)時的法律規(guī)定。四、《抵押協(xié)議》與涉案合同均是秦某聰與林某的真實(shí)意思表示，雙方合意將之前的債務(wù)關(guān)系變更為房屋買賣關(guān)系且已經(jīng)履行完畢，最高院以及北京各法院案例均認(rèn)可基于以物抵債簽訂的房屋買賣合同合法有效。
被告辯稱
趙某麗辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。1.秦某遠(yuǎn)主張以物抵債沒有依據(jù)。2.涉案房屋過戶沒有經(jīng)過秦某聰同意和過戶。3.秦某遠(yuǎn)陳述的事實(shí)和理由自相矛盾。
法院查明
北京市海淀區(qū)一號房屋原登記于秦某聰名下。2010年，秦某聰（出賣人）與秦某遠(yuǎn)（買受人）簽署《存量房屋買賣合同》，約定將上述房屋以280萬元的價格予以轉(zhuǎn)讓。林某系秦某遠(yuǎn)之母，作為法定代理人代秦某遠(yuǎn)在前述合同中簽字?，F(xiàn)涉案房屋已轉(zhuǎn)移登記至秦某遠(yuǎn)名下，后秦某聰于2013年10月28日因病去世。
趙某麗主張其與秦某聰為夫妻關(guān)系，秦某遠(yuǎn)對此不予認(rèn)可。對于趙某麗及秦某聰?shù)纳矸蓐P(guān)系，北京市第二中級人民法院之前判決書查明：“經(jīng)一審法院查證，秦某聰與趙某麗自1987年7月10日登記結(jié)婚至今未合法辦理離婚手續(xù)，即二人系合法夫妻關(guān)系，現(xiàn)秦某聰已去世，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，姜某有權(quán)就秦某聰與趙某麗婚姻關(guān)系存續(xù)期間秦某聰以個人名義所負(fù)債務(wù)向趙某麗主張權(quán)利?！痹撆袥Q為生效判決。
趙某麗于2018年起訴秦某遠(yuǎn)，要求確認(rèn)秦某聰與秦某遠(yuǎn)于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。法院于2019年8月21日作出判決書，判決：確認(rèn)秦某聰與秦某遠(yuǎn)于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。被告秦某遠(yuǎn)不服該判決提出上訴，北京市第一中級人民法院于裁定書，以事實(shí)認(rèn)定不清為由，裁定撤銷原判決，發(fā)回重審。
就秦某聰與秦某遠(yuǎn)的真實(shí)意思表示，秦某遠(yuǎn)承認(rèn)其與秦某聰簽訂的《存量房屋買賣合同》并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，但主張系雙方合意通過簽訂買賣合同的形式完成房屋過戶，具體原因在原審訴訟中，其主張系因?yàn)橘浥c及債務(wù)糾紛等多種原因；在發(fā)回重審后，經(jīng)一審法院詢問，現(xiàn)秦某遠(yuǎn)明確系涉及到秦某聰與秦某遠(yuǎn)之母林某因案外的其他債權(quán)債務(wù)糾紛引發(fā)，系秦某聰為償還林某債務(wù)進(jìn)行的抵扣房屋，合同中關(guān)于房屋價款等主要對等義務(wù)系抵債發(fā)生，并未實(shí)際按照合同約定支付。
法院認(rèn)為，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。根據(jù)本案已查明的事實(shí)，秦某聰與秦某遠(yuǎn)簽訂的《存量房屋買賣合同》，作為生效判決確認(rèn)的與秦某聰存在合法夫妻關(guān)系的趙某麗，其主張合同無效訴訟主體適格。經(jīng)原審、一審法院重審已經(jīng)反復(fù)查明秦某聰、秦某遠(yuǎn)并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，無論其隱藏的真實(shí)目的是否正當(dāng)，該目的應(yīng)只對合同相對方即秦某聰、秦某遠(yuǎn)之間的隱藏的民事法律行為效力產(chǎn)生影響，而對于虛假的意思表示實(shí)施的簽訂《存量房屋買賣合同》的行為仍應(yīng)屬無效。
對于該合同外的利害關(guān)系人趙某麗，其并不需要舉證證明二者之間簽訂的《存量房屋買賣合同》的真實(shí)意愿，秦某遠(yuǎn)亦不能以其與秦某聰存在其他隱藏目的作為抗辯理由對抗趙某麗，對于秦某遠(yuǎn)的辯稱，法院不予采信。
裁判結(jié)果
確認(rèn)秦某聰與秦某遠(yuǎn)于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評
本案的爭議焦點(diǎn)為秦某遠(yuǎn)與秦某聰之間是否存在以物抵債的法律行為；秦某遠(yuǎn)主張其母林某與秦某聰之間存在抵押合同關(guān)系，后因債務(wù)無法履行，將涉案房屋以物抵債過戶給秦某遠(yuǎn)，但是，成立以物抵債，需要合同雙方明確的意思表示，本案中，秦某遠(yuǎn)提供的證據(jù)不足以證明林某與秦某聰之間的抵押合同關(guān)系，更重要的是，僅有《抵押合同》及秦某遠(yuǎn)與秦某聰訂立涉案合同并過戶房屋的事實(shí)，無法建立兩個事實(shí)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，不能證明秦某聰有同意將涉案房屋過戶給秦某遠(yuǎn)以用于抵償其債務(wù)的意思表示。
另外，需要指出的是，本案此前庭審中，秦某遠(yuǎn)主張其為秦某聰與林某之女，其取得涉案房屋是基于秦某聰?shù)馁浥c，雙方之間名為買賣實(shí)為贈與，而在本案發(fā)回重審后，秦某遠(yuǎn)推翻此前的主張，主張其與秦某聰之間系以物抵債合同關(guān)系，秦某遠(yuǎn)的上述行為違反了禁止反言的原則，對于其新的主張，法院本應(yīng)對其苛以更高的舉證責(zé)任，但是如前所述，其僅就基本的事實(shí)亦無法充分證明，故法院對其反言行為則不再要求其給予合理解釋，對于其有關(guān)以物抵債的主張不予采信。
需要強(qiáng)調(diào)的是，通謀虛偽行為無效不影響被隱藏的目的行為的效力。就秦某聰與秦某遠(yuǎn)房屋買賣行為背后隱藏的目的行為，秦某遠(yuǎn)有兩種不同的陳述，法院根據(jù)秦某遠(yuǎn)在此次案件審理中的主張，僅能確認(rèn)并不存在以物抵債的法律關(guān)系，故對于目的行為究竟為何，考慮趙某麗僅對涉案合同的效力提出主張，未就秦某遠(yuǎn)與秦某聰之間房屋買賣行為所隱藏的目的行為的效力予以主張，故法院對該目的行為的性質(zhì)及效力均不予審查，雙方對此如仍有爭議，可另行主張。
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